南宁放宽限购政策引发热议：社会舆论如何影响房地产市场
拆除“限购牌坊”有多难？
新浪财经 新浪财经公众号 2014.05.0209:45
文/新浪财经专栏作家杨红旭
限购就像“贞操门”。一旦竖立起来，它们就不容易拆除。很多人会说，房地产劫持了中国经济；用同样的句子结构，也可以说舆论劫持了限购政策。目前，对高房价的批评和对房地产的仇恨实际上已经成为舆论的主流。舆论欢迎任何抑制房价的政策措施；任何不利于抑制房价的政策措施都会受到批评。
拆除“限购牌坊”有多难？
近日，南宁市住房保障和房产管理局发文：自2014年4月25日起，广西北部湾经济区北海、防城港、钦州、榆林、崇左五市户口可参照南宁市户籍户口。南宁市购房政策。
此消息一出，立即引起轩然大波。媒体大肆炒作，形容为放宽限购的第一枪。这样一来，南宁当局的压力就会很大。南宁市房管局相关人士立即表示：新房限购政策的出台并不是对现有调控政策的修改，而是北部湾经济区城市体系一体化的实施步骤。目前，南宁市仍严格执行限价、限贷、限购等政策措施。
这再次证明了一点：限购令下得容易撤回难。该政策始于2010年4月的国家十条，当年9月29日新政首次升级，2011年1月第二次升级为国家八条，国家第三次升级2011年7月召开的理事会会议，共有约47个城市发布了限购令。
其中包括3个直辖市（除重庆外）、26个省会城市（除拉萨外）、5个计划单列市以及佛山、珠海、三亚、苏州、无锡、徐州、温州、绍兴、金华、衢州、台州、舟山等等。其中，浙江共有8个城市上榜（全省有11个地级市），为全省上榜城市最多。结果一模一样：2011年下半年以来，浙江成为全国楼市最冷的地区。
中国的限购令堪称行政管制市场的“典范之作”。即使在全球范围内，也是极为罕见的。近代历史上，只有韩国在20世纪70年代和80年代住房短缺期间实行了“一房一房”制度。我国限购令的主要目的不是缓解住房供应不足，而是稳定房价。
在实际执行中，确实压制了一些投资和投机需求，但同时也无意中伤害了一些合理的自住需求。关键是损害了市场机制。从经济手段来看，抑制需求的工具主要有两个，一是增税，二是收紧信贷。限购等行政干预措施实际上是最糟糕的政策。
很多人都会感到困惑。如今浙江楼市持续低迷，甚至温州房价连续三年下跌，为何限购仍未解除？去年，党的十八届三中全会提出“让市场在资源配置中起决定性作用”。为何不撤销限购令？
很简单，因为限购就像“贞操门”。一旦竖立起来，它们就不容易拆除。很多人会说，房地产劫持了中国经济；用同样的句子结构，也可以说舆论劫持了限购政策。目前，对高房价的批评和对房地产的仇恨实际上已经成为舆论的主流。舆论欢迎任何抑制房价的政策措施；任何不利于抑制房价的政策措施都会受到批评。限购的解除，至少在短期内，不利于抑制房价，因此注定会受到诟病。
换句话说，限购令就像贞操牌一样，站在道德制高点上。本来，一些城市在发布限购令时就规定了退出时间。例如，厦门、青岛、济南、长春、贵阳、石家庄、金华等地均明确表示限购期限为2011年12月31日。2011年底，全国市场普遍降温，住房市场价格由涨转跌。但即便如此，最终这些城市还是失败了，不敢按照承诺撤走。
近三年多时间，不少城市试图放松限购，少数城市有大动作，结果立即遭到狂轰滥炸。最典型的是，2011年10月11日，佛山市住房和城乡建设局下发《关于进一步加强我市房地产市场监管有关问题的通知》，提出五项措施、四项措施其中放宽限购。这是全国首个以政府文件形式明确放宽限购的城市。结果非常悲惨。由于媒体和上级部门的强大压力，当地政府当晚被迫撤回命令！
分析到这里，大家就可以理解为什么南宁当局急忙表示没有放松限购了。然而，事实确实令人放松。然而，南宁当局采取了更加狡猾的手段，找到了更好的借口：根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放发展的若干政策规定》的相关规定》，结合《广西北部湾经济区区域一体化发展推进规划》精神。
城市群、都市圈、经济一体化、城镇化是我国经济社会和城市发展的必然趋势。而且，今年3月印发的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》提出：逐步让符合条件的农民工落户城镇，不仅要放宽小城镇落户限制，还要还放宽大中城市落户限制。健康）状况。限购令以户籍为主要门槛。在推进城镇化进程中，淡化城市之间的户籍界限，相当于降低了限购门槛。
而且，作为西部城市，南宁近年来楼市不温不火，房价并没有明显上涨。从这一点来看，南宁的松动动作并不算过分。从中央房地产调控的“分类指标”政策来看，南宁此举不应该被上级部门阻止。而且，能够效仿南宁做法的中西部城市并不多，也不是每个省会城市都有所谓的“经济一体化和城镇化政府文本”。一些城市是否会效仿这一做法还有待观察。
此外，天津的动向也值得关注。就在南宁调整限购政策一天后，在天津滨海新区房产交易会新闻发布会上，新区政府表示，为促进滨海新区楼市发展，将推出多项优惠政策包括：实行差别化限购，无论是在天津还是在其他城市拥有多套住房，只要在滨海新区没有一套，都可以购买商品房在新区。
显然，这个政策如果落实的话，会比南宁更强。滨海新区购房者的来源地不受限制。无独有偶，4月中旬，天津市政府刚刚宣布，5月31日后暂停蓝印户籍政策。在退却的同时，天津当局也用心良苦。
这件事在天津比在南宁更复杂。首先，天津是直辖市，是东部大城市。房地产市场活跃度和房价涨幅均强于南宁。不符合中央“分类指导”中可以放宽的城市范围。其次，天津没有胆量全市放松，只关注滨海新区。滨海新区房地产经过多年快速发展，由于人口支撑不足、房地产开发过度，近年来出现供给大于需求的情况。部分项目出现经营困难，如规划中的CBD响螺湾商务区。该地区长期供过于求，部分项目甚至停工。
从根源上分析，滨海新区是国务院批准设立的第一个国家级综合改革创新区。定位较高，与浦东新区类似，2010年GDP超过浦东新区。但从区域实际综合发展和健康状况来看，滨海新区仍明显弱于浦东新区。滨海新区面积2270平方公里，2012年常住人口263万；浦东新区面积1429平方公里，2012年常住人口518万。浦东新区产业结构明显优于滨海新区，人口密度高，城市开发成熟度高于后者。
从空间位置来看，浦东新区与市中心无缝连接，而滨海新区距离市中心直线距离超过40公里，与主城区的紧密程度远不及上海的。根据笔者研究，都市圈内的新城市、新区距离市中心的距离不应超过30公里。这也是滨海新区人口少、引进难的重要原因。当然，这也是房地产市场供过于求的根本原因。浦东新区住宅均价高于全市水平，滨海新区则低于全市水平。
新华社记者4月29日从滨海新区规划国土资源局等部门获悉，新区确实正在积极申请差别化限购政策，但尚未得到天津市相关部门的批准。若能尽快获批，预计最早将于5月23日滨海新区房交会开幕当天正式实施。与放松已成定局的南宁相比，滨海新区的不确定性更大。
天津市政府作为上级审批机关，承受着一定的压力，甚至不得不向上级住房和城乡建设部提出申请。如果滨海新区能如此放松，是否意味着很多一二线城市的一些新城、新区、开发区、高新区也能放松？因此，笔者认为滨海新区获批的概率不足50%。
南宁和滨海新区是当前公众尝试放宽限购的两个新例子。值得我们关注和追踪。从实际执行情况看，近两年各地严格程度存在差异。即使针对具体城市，也会随着房价温度的变化而时松时紧。事实上，除了一线城市和少数二线城市外，大部分限购城市只要在实施时放松审查，不被媒体曝光，就没有问题。
中长期来看，限购逐步取消应该是大势所趋。但就像所有重大改革一样，必然会遇到很多阻力。解除限购的最大阻力来自舆论。牌坊建起来了，拆掉它有多难？慢慢地把它一砖一瓦地拆开。边走边观察。